Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej w ustawodawstwie polskim funkcjonuje od 1994 roku i zostało wprowadzone na mocy ustawy o własności lokali, która weszła w życie w 1995 roku. Za wspólnotę mieszkaniową obecnie, uważa się ogół właścicieli, których lokale stanowią skład określonej nieruchomości. Najczęściej jest to jeden (czasami kilka) budynków a także otaczający te budynki teren. Co ważne, do wspólnoty mieszkaniowej mogą zostać zaliczone tylko te nieruchomości które powstały po wejściu w życie ww. ustawy, czyli po 1 stycznia 1995 roku. Istnieje także możliwość wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej, jednak tylko i wyłącznie w ściśle określonych przypadkach.
Zgodnie z przepisami, wspólnoty mieszkaniowe można podzielić ze względu na ich rozmiar. Dlatego też wspólnoty mieszkaniowe dzieli się na:
- wspólnoty małe, w których lokali mieszkalnych jest nie więcej niż siedem. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych do zarządzania nią stosuje się odpowiednio przepisy kodeksy cywilnego dotyczące współwłasności,
- wspólnoty duże, w których lokali mieszkalnych jest więcej niż siedem. W tym przypadku stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, np. mówiące o odmiennych zasadach podejmowania decyzji dotyczących wspólnoty m.in. poprzez głosowanie.
Co ważne, wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i nie posiada osobowości prawnej. Na gruncie prawa cywilnego jest tzw. ułomną osobą prawną, co oznacza, że nie może posiadać własnego majątku. Do jej uprawnień należy jednak możliwość nabywania określonych praw oraz zaciągania zobowiązań.
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Warto wiedzieć, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Dzieje się tak w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zgodnie z tą czynnością, powstają dwie odrębne księgi wieczyste, z których pierwsza stanowi księgę wieczystą lokalu (np. usługowego, mieszkalnego), druga z kolei jest księgą wieczystą budynku. Może ona powstać nie tylko w budynku w którym znajdują się wyłącznie lokale mieszkalne. Nie ma przeciwwskazań prawnych do powstania wspólnoty mieszkaniowej w budynku w którym znajdują się tylko i wyłącznie lokale usługowe.
Osoba, która nabywa dany lokal lub mieszkanie od właściciela budynku, po spełnieniu wszelkich formalności związanych z zakupem takich jak sporządzenie aktu notarialnego, dokonanie wpisu do księgi wieczystej, staje się automatycznie członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Podmiotem należącym do wspólnoty mieszkaniowej nie musi być też wyłącznie osoba fizyczna. Przepisy nie zabraniają aby jej członkiem były takie podmioty jak gmina, spółka prawa handlowego czy nawet skarb państwa.
Różnice pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową a wspólnotą
Przed nabyciem mieszkania, garażu czy lokalu, warto wiedzieć, że wspólnota mieszkaniowa oraz spółdzielnia mieszkaniowa nie są pojęciami tożsamymi. Spółdzielnie mieszkaniowe od wspólnot różni to, że są one podmiotem gospodarczym, które posiadają osobowość prawną. W przypadku wspólnot takiej osobowości nie ma. Członkiem spółdzielni mieszkaniowej zostaje się w przypadku posiadania spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do danego lokalu, natomiast członkowie wspólnoty mieszkaniowej posiadają prawo całkowitej własności do swojego lokalu czy mieszkania.
Warto też zwrócić uwagę na kwestię nabywania praw i zaciągania zobowiązań. W przypadku wspólnot mieszkaniowych, właściciele mają realny wpływ i kontrolę nad sposobem wydatkowania funduszy wspólnoty, na przykład zaciągniecie kredytu może odbyć się wyłącznie za zgodą właścicieli wyrażoną w stosownej uchwale. W przypadku spółdzielni zobowiązania finansowe zaciągane przez spółdzielnię, mogą odbywać się bez pełnej zgody jej mieszkańców.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej – czy jest konieczne powołanie?
Płynne funkcjonowanie i zarządzanie sprawami wspólnoty odbywa się przez wybranego do tego celu organy. Do najważniejszych z nich zaliczyć należy zebranie właścicieli lokali oraz zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Zebranie właścicieli lokali podejmuje istotne decyzje dla funkcjonowania wspólnoty, na zebraniach często podejmuje się stosowne uchwały, które stają się podstawą dla działań zarządu i którymi zarząd jest związany.
Członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej może być osoba wybrana spośród właścicieli lokali ale także spoza ich grona. W przypadku, gdy żaden z właścicieli nie chce pełnić tej funkcji, może zostać ustanowiony zarządca przymusowy (na drodze sądowej), istnieje też możliwość wyboru zarządcy firmy specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami, czyli tzw. zarząd powierzony.
Obsługa wspólnot mieszkaniowych – kiedy warto skorzystać z usług zewnętrznej firmy?
Funkcję zarządcy lub administratora wspólnoty mieszkaniowej może pełnić wyspecjalizowana zewnętrzna firma. Takie rozwiązanie staje się coraz bardziej popularne, z uwagi na duże odciążenie logistyczne, finansowe oraz organizacyjne wszystkich mieszkańców wspólnoty. Zewnętrzne firmy obsługujące wspólnoty mieszkaniowe przejmują takie obowiązki jak obsługa administracyjna, księgowa, finansowa czy remontowa nieruchomości.
Powierzenie ww. funkcji wyspecjalizowanej firmie pozwala na utrzymanie określonego standardu obsługi danej nieruchomości, uzyskanie kompleksowej obsługi w tym zakresie oraz ujednolicenie standardów i wytycznych związanych z administrowaniem nieruchomościami wchodzącymi w skład wspólnoty. W takim przypadku funkcja zarządu bardzo często ogranicza się do pełnienia jedynie funkcji nadzorczej.