Wszystkie mieszkania znajdujące się w budynku mogą mieć osobnych właścicieli. Zdarza się też, że tylko część budynku należy do osób, które wykupiły mieszkania, albo kupiły je od poprzednich właścicieli, natomiast reszta należy do gminy. Jeżeli gmina zwróci kamienicę poprzedniemu właścicielowi, wówczas zostaje on członkiem wspólnoty, która zawiązała się w nieruchomości.
Poprzedni właściciel nieruchomości ma prawo do tej części, która poprzednio należała do gminy. Najczęściej mieszkania zajmują w niej lokatorzy na podstawie decyzji administracyjnych. Zarówno właściciel, któremu gmina zwróciła kamienicę, jak i gmina będąca właścicielem kamienicy zostają członkiem wspólnoty, która się tam zawiązała. W skład tej wspólnoty wchodzą też właściciele lokali wykupionych od gminy, albo ich następcy prawni. Mogą to być ich spadkobiercy, osoby przez nich obdarowane lub nabywcy lokali na podstawie umowy sprzedaży.
Przykład: Obowiązki właściciela kamienicy
Właściciel, któremu gmina zwróciła kamienicę i stał się członkiem wspólnoty w tej nieruchomości, ma takie same obowiązki jak pozostali właściciele lokali wykupionych od gminy. Ponosi wydatki związane z utrzymaniem mieszkań zajmowanych przez lokatorów na podstawie decyzji administracyjnych. Dlatego musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Płaci też zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu na takich samych zasadach, jak pozostali członkowie wspólnoty, którzy są jedynie właścicielami poszczególnych mieszkań. Należną kwotę powinien wpłacać z góry, do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Jeżeli zalegałby długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może zażądać w procesie sprzedaży lokalu czy lokali w drodze licytacji. Gdyby należna od niego zaliczka na poczet opłaty na koszty zarządu nieruchomością wspólną była wyższa niż kwota czynszu, jaką płacą lokatorzy, właściciel musi sam wyrównać różnicę.
Uprawnienia członków wspólnoty
Członek wspólnoty ma prawo korzystać z praw do swojego mieszkania bez żadnych ograniczeń. Może je sprzedać, podarować umową darowizny, zapisać w spadku, zamienić na inny lokal, wynająć lub oddać w bezpłatne użytkowanie. Nie wolno mu jednak zakłócać spokoju sąsiadów, na przykład wytwarzając zapachy lub wibracje albo hałasując. Powinien się zatem liczyć z ograniczeniami wynikającymi z sąsiedztwa z innymi w tym samym budynku. Na przykład bez zgody pozostałych współwłaścicieli nie może odłączyć swojego mieszkania od sieci centralnego ogrzewania. Pozostali właściciele musieliby wówczas wyrazić zgodę, podejmując uchwałę. Jeżeli właściciel zalega z opłatami na pokrycie kosztów zarządu, to bez względu na wysokość zaległej kwoty wspólnota może dochodzić jej w postępowaniu upominawczym. Każdy właściciel ma prawo korzystać z takich wspólnych części nieruchomości z: windy, klatki schodowej i suszarni na strychu. Korzysta też z pożytków, jakie przynosi nieruchomość wspólna, ponieważ w pierwszej kolejności powinny zostać przeznaczone na utrzymanie budynku stanowiącego współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej. Członkowie wspólnoty mogą domagać się, aby pożytki zostały podzielone wśród nich tylko w wyjątkowych wypadkach. Może to nastąpić, tylko gdy przychody z pożytków są wyższe od wydatków. Nadwyżkę dzieli się między członków albo lokuje na wyodrębnionym rachunku bankowym i wykorzystuje na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.
Obowiązki członka wspólnoty
Członkowie wspólnoty ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Należne od nich kwoty są proporcjonalne do udziałów we wspólnocie poszczególnych właścicieli. Co miesiąc z góry – do dziesiątego dnia każdego miesiąca – odprowadzają oni zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pieniądze wspólnota przeznacza na wydatki na remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne ( jeżeli nie pokrywają je bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali) oraz na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej oraz na opłaty za antenę zbiorczą i windę. Opłaty należne od członka wspólnoty wylicza się na podstawie jego udziału, a nie powierzchni użytkowej jego lokalu. Właściciel każdego wydzielonego lokalu odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej w sposób proporcjonalny do udziału w nieruchomości. Oprócz niego za te zobowiązania odpowiada również bez żadnych ograniczeń wspólnota mieszkaniowa.
Przykład: Wysokość zaliczek
Na zebraniu ma być podjęta uchwała w sprawie zmiany dotychczasowej wysokości zaliczek, zarząd w zawiadomieniu musi wówczas wskazać nową, proponowaną wysokość, ponieważ zmiana wysokości zaliczek prowadzi do zmiany zakresu obowiązków właścicieli lokali. Właściciele lokali ponoszą też wydatki na utrzymanie swojego mieszkania. Natomiast za naprawę stanu technicznego ścian, stropów i urządzeń wspólnych znajdujących się w obrębie lokalu płacą wszyscy członkowie wspólnoty. Najczęściej ponoszą koszty remontu instalacji wodno-kanalizacyjnych i gazowych proporcjonalnie do udziałów, jaki mają w elementach wspólnych budynku oraz gruntu. Każdy właściciel mieszkania odpowiada za stan ścian działowych znajdujących się w lokalu. Na żądanie zarządu wspólnoty powinien zezwolić na wstęp do swojego mieszkania, zawsze gdy trzeba dokonać konserwacji, remontu albo usunąć awarię w nieruchomości wspólnej, albo wyposażyć budynek lub jego części w dodatkowe instalacje. Właściciele nie muszą wpuścić przedstawiciela zarządu, jeśli chce on sprawdzić np., ile osób mieszka w lokalu. Właściciel mieszkania ma prawo do użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się budynek. W związku z tym ponosi opłaty z tytułu tego użytkowania. Są one wyliczane odrębnie dla każdego i co pewien czas aktualizowane.
Przykład: Koszty zarządu nieruchomością wspólną
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej, cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę. Obejmują one ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Zebrania wspólnoty
Oprócz corocznych zebrań wspólnota może zwoływać też zebrania nadzwyczajne na wniosek właścicieli lokali, którzy dysponują co najmniej jedną dziesiątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Powinni złożyć wniosek w tej sprawie do zarządu, który wówczas musi je zwołać. Zarząd nie ma prawa oceniać, czy wniosek o zwołanie zebrania jest uzasadniony. Ustala jedynie, czy na wniosku członkowie wspólnoty złożyli wymaganą liczbę podpisów. Nadzwyczajne zebranie członków zarządu może zostać zwołane również z inicjatywy zarządu lub zarządcy sprawującemu zarząd nad nieruchomością wspólną. Zarządcą może być osoba fizyczna lub prawna. O zwołaniu zebrania, jego terminie (tzn. dniu oraz godzinie), miejscu i porządku obrad zarząd lub zarządca powinni zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. Gdyby planowano omawiać zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, trzeba określić również, co to za zmiana.
Wspólnota podejmuje uchwały
W formie uchwały wspólnota ustala roczny plan gospodarczy i podejmuje wszystkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W ten sposób na przykład ustala wynagrodzenia dla zarządu (lub zarządcy) nieruchomości wspólnej, określa zakres i sposób prowadzenia przez niego ewidencji pozaksięgowej, dokonuje podziału nieruchomości wspólnej, wytacza powództwo, wówczas gdy właściciel lokalu zalega długotrwale z opłatami lub wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Oprócz głosowania nad uchwałami na zebraniu właścicieli lokali uchwały mogą być podejmowane w tzw. trybie obiegowym, tzn. drogą indywidualnego zbierania głosów, lub w tzw. trybie mieszanym. W tym ostatnim trybie podejmowania uchwały głosy oddawane są częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania przez zarząd. Jeżeli uchwała została podjęta podczas zbierania głosów indywidualnie, to wówczas o jej treści każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie przez zarząd lub zarządcę wspólnoty mieszkaniowej. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Natomiast dla ważności głosowania nie ma znaczenia, czy na zebraniu było kworum. Zebranie jest ważne, nawet jeśli uczestniczyło w nim nawet mniej niż połowa właścicieli lokali. Najczęściej liczy się głosy według wielkości udziałów. Jednak w umowie lub w uchwale właściciele lokali mogą postanowić, że na każdego właściciela przypada jeden głos, bez względu na to, jak duży jest jego udział. We wspólnotach, gdzie suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź oba te warunki zostały łącznie spełnione, każdy właściciel może mieć tylko jeden głos. Z żądaniem, aby w taki sposób głosować, muszą wystąpić właściciele lokali, którzy łącznie mają co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwałę niezgodną z przepisami lub z umową albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, względnie interesy właściciela, ma on prawo zaskarżyć do sądu.